Molto spesso si sente parlare di “risoluzione anticipata contratto di locazione”, in questo post cerchiamo di fornirvi una chiara panoramica della disciplina attuale.
Risoluzione anticipata contratto di locazione: accordo tra conduttore e locatore.
La prima ipotesi che analizziamo (che è anche la più semplice) è quella della risoluzione consensuale. Vale a dire, le parti (ossia il conduttore ed il locatore) raggiungono un accordo sullo scioglimento del vincolo contrattuale (si tratta, quindi, di una normale risoluzione del contratto di locazione). Ciò può avvenire in qualsiasi momento ed a prescindere da qualsiasi precedente pattuizione. In questi casi è sufficiente predisporre una scrittura privata e procedere alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Risoluzione anticipata contratto di locazione: il recesso del conduttore.
Una seconda ipotesi da prendere in considerazione è quella del recesso operato dal conduttore (i puristi del diritto ci perdoneranno se utilizziamo “impropriamente” il termine risoluzione, trattandosi, in realtà, di un recesso).
Sinteticamente, la legge consente al conduttore di “recedere” dalla locazione in presenza di “gravi motivi” ma con un preavviso di sei mesi. La funzione è chiaramente quella di consentire al locatore di trovare, medio tempore, un altro inquilino.
Talvolta le parti inseriscono nel contratto anche una clausola di recesso convenzionale (ovviamente a favore del conduttore), consentendo a quest’ultimo di recedere dal rapporto liberamente, con un preavviso che, generalmente, si fissa in tre mesi.
Cosa accade se non si rispetta il preavviso? Il conduttore dovrà comunque pagare i canoni per il periodo di preavviso non rispettato (ad es., Cass. Civ. 27/07/2015, n. 15769, ove si è evidenziato che “Poiché la funzione a cui risponde il preavviso del conduttore è quella di concedere al locatore il lasso di tempo presumibilmente necessario per reperire altro conduttore, senza perdere il diritto al compenso per l’uso dei locali, così come la funzione del preavviso dovuto dal locatore è quella di permettere al conduttore di usufruire del tempo ragionevolmente necessario per reperire altra abitazione, se il conduttore non ha mantenuto il godimento dell’immobile per l’intera durata del preavviso, come avrebbe avuto il diritto di fare, tale sua libera scelta, che non gli consente di pregiudicare l’interesse della controparte a conservare il diritto al compenso per l’intero periodo del mancato preavviso, in mancanza di prova che egli avesse comunque reperito per tempo altro conduttore”).
Rimane, comunque, salva la possibilità per il conduttore di dimostrare che l’immobile è stato ugualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente (Cass. Civ. 24 maggio 1993, n. 5827).
Risoluzione anticipata contratto di locazione: lo sfratto.
Una delle classiche ipotesi di risoluzione del contratto di locazione è l’intimazione di sfratto per morosità. Si tratta di una procedura speciale, utilizzabile dal locatore per ottenere in tempi rapidi la riconsegna dell’immobile, in presenza di un inadempimento del conduttore (mancato pagamento dei canoni). Il conduttore, tuttavia, comparendo in giudizio, può sanare la morosità, versando i canoni dovuti e non pagati, evitando, quindi, la risoluzione del contratto e, in alcuni casi, può chiedere un “termine di grazia” (in genere 90 giorni) in cui versare il dovuto.
Risoluzione anticipata contratto di locazione: mancanza del certificato di agibilità
Anche l’assenza del certificato di agibilità può, ad alcune condizioni, portare alla risoluzione del contratto di locazione. Ricordiamo che, ai sensi di legge, il locatore deve fornire al conduttore la prova che l’immobile è idoneo all’uso convenuto (ossia il certificato di agibilità). In assenza di ciò, specialmente quando la ragione si ravvisa in difetti strutturali dell’immobile, si ammette la possibilità di richiedere la risoluzione del contratto.
Secondo la giurisprudenza, infatti, (Cass. Civ. 8285 del 1996 e, più di recente, Cass. Civ., 8409 del 2006) il diniego del rilascio del certificato di abitabilità, quando divenga definitivo, legittima, comunque, il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno, allorché venga a configurare una situazione d’inadempimento, in ragione della, altrettanto definitiva, inettitudine del bene a soddisfare l’interesse dell’avente causa.
In conclusione, abbiamo analizzato, in linea generale, quattro ipotesi di risoluzione anticipata: la risoluzione consensuale, il recesso del conduttore, l’intimazione di sfratto per morosità e la risoluzione per mancanza del certificato di agibilità.
Risoluzione anticipata contratto di locazione e disdetta anticipata del contratto di locazione: non confondere i due istituti.
Molto spesso si confonde la disdetta del contratto di locazione con la risoluzione anticipata. A mio avviso, si tratta di due istituti molto differenti tra loro.
Con la disdetta anticipata del contratto di locazione, infatti, una parte (solitamente il locatore) manifesta la sua volontà di non proseguire la locazione oltre la sua scadenza (o, più precisamente, di impedire il rinnovo del contratto di locazione).
Facciamo un semplice esempio, ipotizziamo un contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero (cd. 4+4). Si parla di 4+4 proprio perché il contratto ha una durata di 4 anni, con rinnovo automatico di altri 4. La legge, tuttavia, in casi tassativi, consente al locatore di impedire il rinnovo automatico alla prima scadenza. Ad esempio, pensiamo alla classica ipotesi in cui il proprietario di un immobile concesso in locazione voglia riprendersi l’immobile per adibirlo ad abitazione principale di un figlio. In questo caso, la disdetta è ammessa, purché sia effettuata sei mesi prima della scadenza del contratto.
In realtà, in questo caso, non vi è alcuna risoluzione del contratto di locazione. Semplicemente, scaduto il primo periodo quadriennale, il contratto non si rinnova.
E si tratta di ipotesi ben diversa rispetto a quelle di risoluzione anticipata del contratto di locazione che abbiamo qui esaminato. Riprendiamo il caso del recesso del conduttore:
- può avvenire in qualsiasi momento;
- il contratto non giunge alla sua naturale scadenza.
Per cui, ribadiamo che nelle ipotesi di risoluzione anticipata del contratto di affitto (inteso come sinonimo di locazione) vi sono:
- il recesso del conduttore
- il recesso del locatore
- la risoluzione consensuale
Buon lavoro!
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