Quando si acquista un immobile di nuova costruzione accade talvolta che il venditore non consegni il certificato di agibilità.
In questi casi il venditore-costruttore, convenuto in giudizio, si oppone alle richieste dei compratori, sostenendo l’assenza di qualsiasi danno e che gli immobili trasferiti risultano conformi al progetto approvato.
La Suprema Corte, tuttavia, ha avuto modo di statuire più volte (da ultimo con la sentenza n. 23157/13) che la vendita di un immobile destinato ad abitazione, senza la consegna del certificato di agibilità, configura un’ipotesi di vendita aliud pro alio, che incide sull’attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale e sulla commerciabilità dello stesso.
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Inoltre, in giurisprudenza è stato altresì precisato che anche nel caso in cui il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, è comunque il venditore ad essere tenuto al risarcimento del danno.
Da un punto di vista strettamente giuridico, la consegna del suddetto documento non costituisce di per sé una condizione di validità della compravendita, ma integra in ogni caso un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto (cfr. Cass. n. 16216/08).
Infine, si segnala la pronuncia in commento, in quanto i Giudici di legittimità hanno preso posizione sulla qualificazione giuridica del danno derivante dalla mancata consegna del certificato de quo: “il venditore-costruttore di un bene immobile ha l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo d’assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L’inadempimento di quest’ultima obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l’acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi”.
SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE
Sentenza 20 giugno – 11 ottobre 2013, n. 23157
(Presidente Triola – Relatore Manna)
Svolgimento del processo
P.C., G.M., C.C., S.S., A.P., G.B., B.R., S.R., G.G., S.I., M.G.Z. e C.C., acquirenti di unità abitative del complesso immobiliare (omissis), convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Catania la società venditrice, Compagnia Edilizia Residenziale – CER s.r.l. per sentirla condannare al risarcimento dei danni da mancato rilascio del certificato di agibilità degli immobili.
Nella contumacia della società convenuta il Tribunale accoglieva la domanda, condannando la CER s.r.l. al pagamento per ciascun proprietario di una somma, determinata in base ad apposito accertamento tecnico d’ufficio, pari alla differenza tra il prezzo astrattamente ricavabile dalla vendita ed il concreto valore di mercato delle unità abitative prive del predetto certificato.
Adita dalla CER s.r.l. tale sentenza era ribaltata dalla Corte d’appello di Catania, che rigettava la domanda e condannava gli appellati alla restituzione di quanto loro corrisposto dalla società venditrice in base alla pronuncia di primo grado.
La Corte territoriale riteneva inconsistente la valutazione del danno suggerita dal c.t.u.. Sotto il profilo del danno emergente, perché gli immobili trasferiti erano conformi al progetto approvato e non esistevano impedimenti di sorta al rilascio della richiesta certificazione; sotto quello del lucro cessante, perché era mancata l’allegazione, prima ancora della prova, di un mancato accrescimento della sfera patrimoniale degli acquirenti, configurabile solo nel caso di perdita economica indotta dalla vendita degli immobili a valori di mercato diversi rispetto a quelli correnti per fondi dotati del certificato di agibilità.
Per la cassazione di detta sentenza ricorrono P.C., G.M., C.C., S.S., A.P., G.B., R.B., R.S., G.G., I.S., Z.M.G. e C.C., in base a due motivi.
Resistono con controricorso A.M., P.G.L., Am.Pr., C.P., B.A., P.P., Al.Pr., Pr.Ca., A.P., A.P. e A.A., quest’ultimo già liquidatore, gli altri già soci della CER s.r.l.
Entrambe le parti hanno depositato memoria.
Motivi della decisione
1. – Col primo mezzo d’annullamento i ricorrenti denunciano la violazione dell’art. 300 c.p.c., in relazione ai nn. 3 e 5 (rectius, 4) dell’art. 360 c.p.c.
La sentenza impugnata, sostengono, è nulla in quanto pubblicata il 13.3.2012, dopo la cancellazione, avvenuta il 9.2.2012, della società appellante dal registro delle imprese, cancellazione che ai sensi del nuovo testo dell’art. 2495 c.c. determina l’immediata estinzione della società. Deducono, inoltre, che già all’udienza di precisazione delle conclusioni, tenutasi il 25.11.2011, era venuta meno la personalità giuridica della CER s.r.l. per effetto della chiusura dello stato di liquidazione, depositata presso l’ufficio del registro delle imprese il 24.11.2011, senza che il procuratore della società dichiarasse l’evento interruttivo ai sensi dell’art. 300 c.p.c..
1.1. – Il motivo è infondato.
Com’è noto, le S.U. di questa Corte hanno di recente affermato, risolvendo una questione di massima di particolare importanza, che la cancellazione della società dal registro delle imprese, a partire dal momento in cui si verifica l’estinzione della società cancellata, priva la società stessa della capacità di stare in giudizio (con la sola eccezione della fictio iuris contemplata dall’art. 10 legge fall.); pertanto, qualora l’estinzione intervenga nella pendenza di un giudizio del quale la società è parte, si determina un evento interruttivo, disciplinato dagli artt. 299 e ss. c.p.c., con eventuale prosecuzione o riassunzione da parte o nei confronti dei soci, successori della società, ai sensi dell’art. 110 cod. proc. civ.; qualora l’evento non sia stato fatto constare nei modi di legge o si sia verificato quando farlo constare in tali modi non sarebbe più stato possibile, l’impugnazione della sentenza, pronunciata nei riguardi della società, deve provenire o essere indirizzata, a pena d’inammissibilità, dai soci o nei confronti dei soci, atteso che la stabilizzazione processuale di un soggetto estinto non può eccedere il grado di giudizio nel quale l’evento estintivo è occorso (sent. n. 6070/13).
2. – Con il secondo motivo è dedotta la violazione degli artt. 1477, comma 3, 1490 e 1492 c.c. e degli artt. 220 e 221 R.D. n. 1265 del 1934, nonché l’insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto (rectius, fatto) controverso e decisivo, in relazione all’art. 360, nn. 3 e 5 c.p.c.
La Corte territoriale, si sostiene, ha disatteso il consolidato orientamento di questa S.C. secondo cui nel caso di vendita di immobile destinato ad abitazione, la mancanza del certificato di agibilità configura un’ipotesi di vendita aliud pro alio, che incide sull’attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale e sulla relativa commerciabilità, di guisa che anche nel caso in cui il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, il venditore è tenuto al risarcimento del danno. Fino a quando il certificato non sarà rilasciato, ognuno degli immobili venduti non potrà essere negoziato in alcun modo, sicché la Corte d’appello, pur riconoscendo il principio di diritto per cui la consegna del certificato di abitabilità integra un’obbligazione a carico del venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c. e degli artt. 220 e 221 R.D. n. 1265 del 1934, attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, ne ha operato un’errata applicazione, escludendo l’esistenza del danno per la conformità degli immobili al progetto approvato.
Né, infine, prosegue parte ricorrente, la sentenza impugnata motiva le ragioni dell’asserita arbitrarietà del deprezzamento degli immobili stimato dal c.t.u. nel giudizio di primo grado, deprezzamento che invece va ritenuto congruo e rispondente all’effettivo minor valore commerciale e agli esborsi che ciascun ricorrente dovrà sostenere per conseguire quel certificato che la CER s.r.l., in quanto ormai estinta, non potrà più consegnare in adempimento della propria obbligazione.
2.1. – Il motivo è fondato.
Questa Corte ha avuto modo di affermare che la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto (così, Cass. n. 16216/08, la quale, applicando detto principio, ha confermato la sentenza dei giudici di merito che, tenuto conto che non era stato stipulato l’atto definitivo di compravendita, non essendo stato ancora ottenuto dal costruttore il certificato di abitabilità, avevano ritenuto giustificata la sospensione da parte del promittente acquirente del pagamento dei ratei di mutuo, quale legittimo esercizio della facoltà di autotutela di cui all’art. 1460 c.c.).
Ne deriva che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l’acquisto. Pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari (cfr. Cass. n. 9253/06).
2.1.1. – La Corte territoriale ha disatteso tale indirizzo, e nell’escludere il danno emergente per la conformità del costruito al consentito, non ha tenuto conto che sul venditore-costruttore incombe l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo d’assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato. I giudici d’appello, in altri termini, non hanno considerato che il venditore-costruttore deve curare la richiesta e sostenere le spese necessarie a conseguire il certificato di agibilità, e che il non averlo fatto costituisce un inadempimento ex se foriero di danno emergente, perché costringe l’acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi.
3. – Per quanto sopra, la sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Catania, che nel decidere il merito si atterrà al seguente principio di diritto: “il venditore-costruttore di un bene immobile ha l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo d’assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L’inadempimento di quest’ultima obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l’acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi”.
4. – Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio di cassazione, ai sensi dell’art. 385, 3 comma c.p.c.
P.Q.M.
La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso, respinto il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Catania, che provvederà anche sulle spese di cassazione.
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