Spesso accade che, successivamente alla stipulazione di un preliminare di compravendita immobiliare, il promissario acquirente (ossia colui che si impegna ad acquistare) si rifiuti di stipulare il contratto definitivo, laddove l’immobile non sia in possesso del certificato di agibilità.
Per un approfondimento generale sulla mancanza del certificato di agibilità, Vi invito a leggere questo nostro Approfondimento.
Cerchiamo di ricostruire la vicenda dal punto di vista del diritto.
Prima di tutto, che cosa comporta un preliminare di vendita?
Molto semplicemente, quando si stipula un preliminare di vendita immobiliare (più comunemente conosciuto come “compromesso”) il promittente acquirente si impegna ad acquistare l’immobile oggetto del contratto al prezzo concordato e il promittente venditore si impegna a venderlo.
Sostanzialmente, la regolazione definitiva dell’assetto degli interessi è demandata ad un successivo contratto (“il contratto definitivo”), anche se spesso il promittente acquirente viene immediatamente immesso nel possesso del bene (e si parla di “preliminare ad effetti anticipati”).
Cosa accade se una delle parti si rifiuta di stipulare il definitivo?
In questi casi, possono verificarsi diverse ipotesi, a seconda delle scelte processuali adottate dalle Parti. Ad esempio:
Se è prevista una caparra confirmatoria, si può recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta o esigere il doppio di quella versata;
Si può agire in giudizio con l’esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.) e chiedere il trasferimento “coattivo” della proprietà dell’immobile, previa offerta del prezzo convenuto;
Si può agire con la risoluzione ordinaria per inadempimento (art. 1453 c.c.) e chiedere il risarcimento dei danni ecc.
La questione, tuttavia, si complica quando il rifiuto di stipulare il definitivo trova il suo fondamento (e quindi la sua legittimità) in un inadempimento della controparte.
E veniamo al nostro caso.
Si può legittimamente rifiutare la stipulazione del definitivo quando l’immobile non sia provvisto del certificato di agibilità?
Alla luce della più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione, sì! Si sostiene, infatti, che il suddetto certificato costituisca un requisito essenziale del bene compravenduto.
Infatti, in Cassazione 8 febbraio 2016, n. 2438, si è sostenuto che: “L’obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all’art. 1477 c.c., comma 3, e a ciò consegue che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune – nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato, poichè l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene (ex plurimis, Cass., sez. 2, sentenza n. 15969 del 2000; sentenza n. 16216 del 2008)”.
In conclusione, Vi invito a valutare con attenzione, nelle operazioni di vendita immobiliari, la sussistenza del certificato di agibilità anche perché ciò potrebbe portare anche all’obbligo del risarcimento dei danni, come evidenziato in questo nostro altro contributo Mancanza certificato di agibilità e danni.
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