Una delle domande che mi sono sentito più spesso rivolgere è: “Avvocato, cosa devo fare se il mio inquilino non paga più l’affitto? È vero che devo pagare comunque le tasse”?
La questione è tutt’altro che banale e cercherò di fornire qualche spunto utile.
Un primo problema: “Se non agisci non recuperi l’immobile”
Il proprietario di un immobile condotto in locazione, in prima battuta, in presenza di una morosità del proprio inquilino (vale a dire, non viene pagato il canone alle scadenze pattuite) potrebbe pensare “Non mi conviene fare causa, magari aspetto un po’ di tempo e tutto si risolve”.
Si tratta di un ragionamento del tutto legittimo! Siamo in Italia, la giustizia non è particolarmente celere, le controversie hanno un costo elevato, gli avvocati anche ecc.
Tuttavia, si dovrebbe anche valutare – nel compiere questo ragionamento – che potrebbe essere interesse del proprietario, quantomeno, rientrare nel possesso dell’immobile, nel più breve tempo possibile, anche in vista di un’eventuale nuova locazione a terzi.
Tra l’altro, esiste un procedimento speciale per la liberazione dell’immobile in caso di inadempimento del conduttore (l’inquilino) chiamato “intimazione di sfratto per morosità” ex art. 658 c.p.c.. Si tratta di una procedura mediamente celere: a Roma, nel giro di qualche mese, in genere, si riesce a rientrare nel possesso dell’immobile (salvo eventuali vicende processuali, ad es., l’inquilino che chiede il termine di grazia ecc.).
In ogni caso, vale la pena segnalare che, ai sensi della Legge n. 392 del 1978, il mancato pagamento del canone di locazione entro venti giorni dalla scadenza, costituisce grave inadempimento contrattuale ai sensi dell’art. 1455. Per cui è ancora più agevole l’azione giudiziale.
Il secondo problema: “Se non agisci continui a pagare le tasse!”
La decisione di non agire tempestivamente (lo ripeto, del tutto legittima) potrebbe, tuttavia, avere un secondo effetto, non particolarmente piacevole: le tasse (nella specie, l’imposta sui redditi – IRPEF).
Dobbiamo, sul punto, richiamare la previsione di cui all’art. 26 comma 1 del D.P.R., 22 dicembre 1986, n. 917 (il “Testo Unico sulle Imposte sui Redditi”).
Nella disposizione citata, si precisa che i redditi fondiari (ossia anche quelli derivanti dai contratti di locazione) concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei proprietari degli immobili.
In linea generale, pertanto, in presenza di un contratto di locazione, il proprietario (locatore) dovrà dichiarare il reddito complessivo e pagare l’imposta, secondo le aliquote di riferimento, a prescindere dal fatto che si percepisca o no il canone.
Il quadro non sembra particolarmente edificante!
Tuttavia, la medesima disposizione precisa che, per i soli immobili concessi in locazione in uso abitativo (se siete proprietari di un immobile e l’avete concesso in locazione ad uso commerciale non rientrate nel campo di applicazione della previsione de qua), appena si sarà concluso il procedimento di “convalida di sfratto per morosità” i canoni, se non percepiti, non concorreranno più a formare il reddito complessivo del proprietario.
In altre parole, dal momento della convalida dello sfratto non si pagheranno più imposte sui canoni non ancora percepiti.
Che cos’è la convalida di sfratto?
Sinteticamente, in seguito allo sfratto per morosità intimato dal locatore, viene fissata un’udienza nella quale il Giudice valuterà la situazione e pronuncerà i provvedimenti di legge (convalida, ordinanza non impugnabile di rilascio ecc.).
Inoltre e, cosa più importante, la disposizione in esame ci dice anche che, una volta che sia stato accertato (sempre nell’ambito della procedura di convalida di sfratto) l’inadempimento del conduttore (l’inquilino) all’obbligo di pagamento dei canoni, verrà concesso al proprietario un credito d’imposta di pari ammontare.
Per approfondimenti, Vi invito a leggere il mio contributo sul Credito di imposta nel caso di mancato pagamento del canone di locazione
In sostanza, se avete un inquilino che non paga, dovreste seriamente prendere in considerazione l’ipotesi di procedere per via giudiziaria, non tanto per recuperare l’immobile, quanto piuttosto per evitare di continuare a pagare le imposte su canoni non percepiti e per provare a “ridurre” il danno grazie al credito d’imposta.
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