Riforma del condominio: guida pratica alle novità

Amministratore

Requisiti: per poter essere amministratore è necessario – tra i vari requisiti elencati analiticamente dal nuovo art. 71 bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile – essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado, nonché aver frequentato un corso di formazione iniziale a cui vanno aggiunti, periodicamente, altre attività di formazione in materia di amministrazione condominiale.

Tali requisiti, però, non sono necessari nel caso in cui l’amministratore venga nominato tra i condomini dello stabile.

Anche a coloro che hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore in mancanza dei requisiti di cui sopra. Resta, però, salvo l’obbligo di formazione periodica.

Bisogna inoltre godere dei diritti civili mentre, diversamente da quanto si era prospettato all’inizio, non è stato istituito alcun registro per gli appartenenti alla categoria.

Assicurazione: L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato, i cui oneri sono posti a carico degli stessi condomini.

Durata: la durata in carica dell’amministratore passa da uno a due anni.

Revoca: la revoca dell’incarico può essere deliberata dall’assemblea in qualsiasi momento, secondo la maggioranza prevista per la sua nomina ovvero con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Sono inoltre elencati una serie di casi (ad esempio, la mancata apertura o la mancata utilizzazione del conto corrente condominiale) in cui i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare eventuali violazioni e revocare il mandato all’amministratore.

Compenso: l’amministratore, al momento di accettare la nomina o il rinnovo ha l’obbligo, pena la nullità del conferimento dell’incarico, di specificare analiticamente l’importo del suo stipendio, senza avere diritto ad ulteriori compensi, a meno che non vengano deliberati dall’assemblea.

Animali

In materia di animali il dettato legislativo è chiaro nello stabilire come le norme del regolamento condominiale non possano vietare di possedere o detenere animali domestici.

Decreto Ingiuntivo entro sei mesi contro i condomini morosi

Come noto, tra i compiti primari dell’amministratore di condominio, vi è quello relativo alla riscossione dei contributi necessari per provvedere alla manutenzione ordinaria delle parti comuni e all’erogazione dei servizi.

Al riguardo, l’art. 63 delle Disposizioni di attuazione al codice civile consente all’amministratore di chiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

La novità risiede nel fatto che il nuovo art. 1129, comma 9, c.c., prevede come l’amministratore sia tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, a meno di espressa dispensa da parte dell’assemblea.

Tale ultimo inciso sembrerebbe riferito alle ipotesi in cui l’assemblea prenda atto delle serie difficoltà economiche in cui versi il condomino moroso, oppure al caso di eventuale approvazione di un piano di rientro delle somme dovute.

Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili

Sono due le situazioni prese in considerazione dal nuovo art. 1122 bis c.c..

Innanzitutto si stabilisce la possibilità, per i condomini, di installare impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, con l’unico limite di realizzare tali opere in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale e preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio.

E’ altresì consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

Qualora, però, si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne deve dare comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi, così che l’assemblea possa prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.

L’assemblea può altresì subordinare, con la medesima maggioranza, l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

L’assemblea può infine provvedere, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

Obbligatorietà del conto corrente

Secondo il disposto del settimo comma dell’art. 1129 c.c. “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”.

Rendiconto condominiale

Il nuovo art. 1130 bis c.c. prevede il cd. rendiconto condominiale, contenente le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

L’assemblea, inoltre, può, con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio, il cui compenso sarà pagato dagli stessi condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

E’ altresì prevista la facoltà per i condomini e per i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari di prendere visione, in ogni tempo, dei documenti giustificativi di spesa ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

Rinuncia all’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento

Il nuovo art. 1118, comma 4, c.c., ha introdotto la facoltà per il condomino di chiedere il cd. distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento/condizionamento, purchè ciò non rechi notevoli squilibri al funzionamento dello stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Il rinunziante è, in ogni caso, tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Sito internet

Su richiesta dell’assemblea l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio (aggiornato mensilmente salvo diversa previsione dell’assemblea).

Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

L’accesso a tale sito sarà protetto da una parola chiave e permetterà ai condomini di consultare e stampare in formato digitale i  rendiconti mensili e gli altri documenti dell’assemblea.

Tutela delle destinazioni d’uso sulle parti comuni

Il nuovo art. 1117 quater prevede che “In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136”.

Videosorveglianza

Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Qui di seguito il testo integrale delle modifiche alla disciplina del condominio negli edifici