In materia di mediazione immobiliare, il diritto alla provvigione del mediatore (purché iscritto nei relativi albi) sorge nel momento in cui tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l’esecuzione del contratto, ciò che non avviene con riferimento alla puntuazione. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza del 14 maggio 2013, n. 11539.
I fatti: Un mediatore immobiliare conveniva in giudizio il promittente acquirente di un immobile al fine di sentirlo condannare al pagamento della provvigione per l’attività di mediazione prestata e conclusasi con l’accettazione di una proposta d’acquisto immobiliare.
Successivamente, al momento della stipulazione del contratto preliminare di compravendita davanti al notaio, l’acquirente si rifiutava di sottoscrivere l’atto (e di corrispondere la provvigione) sulla base delle informazioni sulla scarsa solvibilità del venditore.
La questione: Si difendeva il convenuto, sostenendo l’insussistenza del diritto del mediatore alla provvigione, in quanto, a suo dire, ciò sarebbe avvenuto solo in seguito alla costituzione di un vincolo giuridico che avrebbe consentito a ciascuna delle parti di agire per l’esecuzione del contratto, vale a dire alla sottoscrizione del “contratto preliminare”.
La decisione: Di diverso avviso la Corte di Cassazione che, con la sentenza commentata, ha chiarito che con la conoscenza dell’accettazione della proposta di acquisto immobiliare, ancorché non confluita in un contratto preliminare di compravendita, già si perfezionava un vincolo tra le parti, con conseguente diritto del mediatore alla provvigione.
La Corte ricorda che l’unico caso in cui tale vincolo (e tale diritto) non sorge si ha con riferimento alla cd. puntazione che ricorre allorché le parti raggiungano un accordo soltanto sugli elementi essenziali, occorrendo rinviare la stipulazione del contratto ad un momento successivo, nel quale l’accordo sarà raggiunto su altri punti accessori od integrativi indispensabili per la sua esecuzione. Sarà, tuttavia, necessario che la subordinazione del vincolo contrattuale al raggiungimento di ulteriori accordi, sui predetti ulteriori punti, risulti direttamente od indirettamente dallo stesso scritto (App. Napoli 6/7/2011)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. UCCELLA Fulvio – Presidente –
Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere –
Dott. GIACALONE Giovanni – Consigliere –
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere –
Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere –
ha pronunciato la seguente:
sentenza
sul ricorso 19428/2007 proposto da:
B.S., elettivamente domiciliato ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato MARTELLI ROBERTO in 10137 TORINO, Corso Siracusa 87, giusta delega in atti;
– ricorrente –
contro
A. COMM DI G. T.& C S.A.S.;
– intimato –
avverso la sentenza n. 736/2006 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 09/05/2006 R.G.N. 980/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/02/2013 dal Consigliere Dott. PAOLO D’AMICO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per l’accoglimento del 1 motivo di ricorso, assorbiti gli altri.
Svolgimento del processo
La A. Comm. S.a.s. di G. T.& C. convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Torino B.S. chiedendone la condanna al pagamento, in proprio favore ed a titolo di provvigione per la mediazione prestata, della somma di L. 15.300.000.
Esponeva parte attrice che, nell’esercizio della sua attività di mediatrice immobiliare, aveva messo in contatto lo stesso B. con F.P. per la vendita dell’azienda commerciale del primo, denominata (OMISSIS).
La relativa proposta, sottoscritta dalla F. ed accettata dal B., prevedeva la stipulazione di un contratto di compravendita ma questo non venne mai concluso per le negative informazioni bancarie assunte sul conto di F.P..
Il convenuto eccepì l’infondatezza delle asserzioni dell’attrice e sostenne che tra le parti non si era mai concluso alcun accordo giuridicamente vincolante per la scarsa solvibilità di F. P..
La proposta di acquisto, aggiungeva il B., era stata sottoscritta soltanto per ricezione.
Il Tribunale, esclusa la sicura prova dell’iscrizione della società attrice all’albo dei mediatori e ritenuto non concluso l’affare, con sentenza n. 2248 del 12 marzo 2003, respingeva la domanda della società attrice.
Ha proposto appello la A. Comm. S.a.s. di G. T.& C..
La Corte d’Appello di Torino, in riforma dell’impugnata sentenza, ha dichiarato tenuto e condannato B.S. al pagamento della somma di Euro 6.610,65, oltre accessori, in favore della A. Comm.
S.a.s. di G. T.& C., a titolo di provvigione per la mediazione prestata.
Propone ricorso per cassazione B.S. con quattro motivi, articolati in più censure.
Parte intimata non svolge attività difensiva.
Motivi della decisione
Con il primo motivo, che si sviluppa in tre censure, si denuncia :
A) “Ex art. 360, n. 3, Violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 2697, art. 2724, comma 1, punto 2)”.
Osserva parte ricorrente che, per provare la sussistenza in capo alla A. Comm. dei requisiti soggettivi previsti dalla L. 3 febbraio 1989 n. 39 occorreva produrre in causa una certificazione camerale e cioè documentale, ma che tale produzione era inammissibile perchè tardiva.
Altrettanto inammissibile era la prova testimoniale sul punto perchè le visure non erano andate perdute e comunque è sempre possibile procurarsi la certificazione attestante la dedotta iscrizione.
B) “Ex art. 360, n. 3. Violazione o falsa applicazione di norme di diritto”.
Segnala parte ricorrente che, secondo la Corte, dall’esame dello stampato predisposto dalla A. Comm., risulterebbero gli estremi della iscrizione della società al Ruolo degli agenti di Affari in mediazione (Ruolo dei mediatori).
Sostiene altresì il B. che la semplice dichiarazione della parte non può avere efficacia probatoria per lo stesso dichiarante.
C) “Ex art. 360 n. 5 per omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio (mancato esame dell’eccezione ex art. 11 regolamento di attuazione, emanato con D.M. 452/1990”.
Secondo il ricorrente perchè sorga il diritto alla provvigione è necessario che il soggetto che pretende la stessa sia iscritto al suddetto Ruolo e che lo siano tutti coloro che svolgono l’attività nell’ambito dell’affare: dunque, sia il legale rappresentante della società, sia colei che ha sottoposto alla firma per accettazione del B. l’offerta di acquisto. A suo avviso nessuna prova è stata fornita, neppure testimoniale, dall’attrice e nulla dice la Corte sul punto sicchè la sentenza è viziata per mancato esame e/o omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio.
Il motivo è infondato.
Secondo l’impugnata sentenza, a prescindere dall’inammissibilità delle tardive produzioni documentali, l’iscrizione a ruolo è stata dimostrata dalla società attrice mediante la prova testimoniale dalla quale è risultata l’iscrizione della medesima società al Ruolo e la titolarità in capo al T. del patentino di agente di affari in mediazione.
Si deve altresì tener presente che in tema di mediazione, ai fini del riconoscimento del diritto al compenso per l’attività prestata, l’onere della prova dell’iscrizione all’albo dei mediatori così come previsto nella L. 39/1989 può essere assolto anche mediante il ricorso alla prova per presunzioni (Cass., 14 dicembre 2007, n. 26292).
Può valere in tal senso il modulo di proposta di acquisto predisposto dalla società dal quale risulta la suddetta iscrizione e vale comunque la prova per testimoni.
L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testi, nonchè la valutazione dei documenti e delle risultanze della relativa prova, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata (Cass., 21 luglio 2010, n. 17097).
Con il secondo motivo si denuncia “Ex art. 360, n. 3, violazione o falsa applicazione di norme di diritto.
Secondo parte ricorrente l’offerta di acquisto non si è mai perfezionata nel senso che fra le parti non è intervenuto nè un contratto preliminare di vendita, nè la vendita, bensì un preliminare del preliminare, per cui non è sorta alcuna obbligazione contrattuale.
Il motivo è infondato.
In tema di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l’esecuzione del contratto, con la conseguenza che mentre un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell’affare idoneo, per l’effetto, a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, non così avviene per la puntuazione. L’accertamento relativo alla natura dell’accordo stipulato, che si traduce nella interpretazione della volontà negoziale delle parti secondo i criteri di cui all’art. 1362 c.c. e segg., implica un apprezzamento demandato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretto da adeguata motivazione immune da vizi logici (Cass., 14 luglio 2004, n. 13067).
Nella specie il suddetto vincolo risulta essersi costituito tra le parti per effetto dell’attività della società attrice che ha messo in contatto F.P. e B.S., con la sottoscrizione da parte della prima della proposta di acquisto del 9 marzo 2000, l’accettazione da parte del secondo e la conoscenza di tale accettazione da parte della F..
L’iter negoziale si è dunque perfezionato ai sensi e per gli effetti previsti dall’art. 1326 c.c.
Con il terzo motivo si denuncia “Ex art. 360, n. 5, per omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio (legittimità del rifiuto a contrarre)”.
Secondo parte ricorrente il suo rifiuto di sottoscrivere il preliminare, e dunque di impegnarsi a cedere l’attività, era dovuto ad una precauzione più che legittima, mancando la garanzia dell’adempimento. Infatti dalle informazioni assunte dalla banca risultavano protesti a carico dei due futuri acquirenti.
Il motivo è infondato.
Non sussiste infatti l’omessa motivazione in quanto l’impugnata sentenza, seppure sinteticamente, ha correttamente considerato irrilevante, ai fini della provvigione, la determinazione del B. di non dare seguito all’impegno assunto, per ragioni di inaffidabilità, fra l’altro neppure documentate.
Con il quarto ed ultimo motivo si denuncia “Ex art. 360, n. 5, per omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio (misura della provvigione)”.
Secondo parte ricorrente la Corte d’Appello ha errato nell’accogliere la domanda sulla provvigione che risulterebbe dall’accordo concluso in atti, senza indicare quale sia l’accordo al quale fa riferimento.
Il motivo verte sul mancato accordo circa l’entità della provvigione.
Il motivo è infondato perchè emerge dall’impugnata sentenza che in atti risulta un accordo in cui la provvigione è pari al 4% più I.v.a., mentre parte ricorrente la quale sostiene che nella proposta di acquisto non era prevista alcuna provvigione, non riporta tale proposta.
Il ricorso deve essere in conclusione rigettato mentre in mancanza di attività difensiva di parte intimata nulla si dispone per le spese del giudizio di cassazione.
La Corte rigetta il ricorso. Nulla dispone per le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 28 febbraio 2013.
Depositato in Cancelleria il 14 maggio 2013
