“Deposito cauzionale locazione”: in questo post vi spieghiamo i principi fondamentali che regolano l’istituto del deposito cauzionale nella locazione.
Deposito cauzionale locazione: natura e finalità
Il deposito cauzionale costituisce una somma di denaro che il conduttore versa al locatore (solitamente a mezzo assegno bancario) al momento della stipulazione di un contratto di locazione. La funzione è quella di garantire l’esatto adempimento delle obbligazioni contrattuali gravanti sul conduttore e, soprattutto, il risarcimento di eventuali danni arrecati all’immobile.
Il deposito cauzionale è disciplinato dall’art. 11 della Legge 392/1978. Sostanzialmente, si prevede un limite massimo all’ammontare della somma da depositare (3 mensilità), pur ammettendosi che, in caso di immobili di particolare pregio o con rifiniture di particolare valore, le parti possano concordare un importo eventualmente superiore.
L’ammontare del deposito cauzionale non può mai essere aumentato in corso di rapporto, neppure se sia stato pattuito l’adeguamento del canone in base agli indici ISTAT.
Deposito cauzionale locazione: cosa accade alla restituzione dell’immobile
Il locatore è tenuto a restituire il deposito cauzionale al momento dell’effettiva restituzione dell’immobile (es., in caso di esercizio del recesso del conduttore) o, comunque, al momento della cessazione del contratto.
L’unica condizione per la restituzione è che il conduttore riconsegni l’immobile nello stato di fatto in cui lo ha ricevuto (salvo il deterioramento ordinario derivante dall’uso) e abbia adempiuto a tutte le obbligazioni contrattuali.
In caso contrario, il locatore è legittimato a trattenere il deposito cauzionale, ma, allo stesso momento, è tenuto a promuovere azione giudiziale per l’accertamento della violazione delle obbligazioni da parte del conduttore. In caso di inerzia del locatore, il conduttore ha pieno titolo per richiedere al Giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo avente ad oggetto la somma depositata. In questo senso, V. Trib. Roma, 15 febbraio 2013, in cui si è affermato che “L’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato. Di talché, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per ottenere l’attribuzione totale o parziale della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo. In tale ipotesi, il locatore potrà difendere i suoi diritti in sede di opposizione all’ingiunzione, sempre che la sua pretesa sia compresa nei limiti della competenza del giudice che ha emesso il decreto.”
Da ultimo va chiarito che, sulla somma depositata, devono essere applicati gli interessi legali annui (art. 11 L. 392/1978). Teoricamente, il locatore dovrebbe corrispondere al conduttore gli interessi alla scadenza di ogni anno. In caso contrario, gli interessi vanno restituiti assieme al deposito cauzionale, previo accertamento dell’adempimento delle obbligazioni del conduttore. Il locatore, tuttavia, potrà compensare gli interessi con eventuali canoni non pagati (Cass. 21 giugno 2002, n. 9059).
In conclusione, abbiamo esaminato le funzioni e le finalità dell’istituto del deposito cauzionale e, al riguardo, suggeriamo ai proprietari di immobili di inserire sempre una clausola nel contratto di locazione avente ad oggetto la corresponsione del deposito cauzionale nella misura massima prevista dalla legge, per loro migliore tutela.
L’immagine del post è realizzata da Dustin Moore
