La pratica dei cd. “affitti in nero” costituisce da anni una delle maggiori problematiche connesse alla materia della locazione.
Ragioni di ordine economico, connesse all’evasione fiscale per i proprietari di immobili e ad uno “sconto” sul canone per gli inquilini, determinano tuttora un forte incentivo a queste pratiche.
Tra l’altro, non è sempre detto che sia il proprietario dell’appartamento a proporre un contratto di locazione in nero.
Si pensi, ad es., alle ipotesi di affitto o subaffitto di immobili a persone che vi svolgano al loro interno attività illecite (per approfondimenti: Favoreggiamento della prostituzione e contratto di sublocazione).
Negli ultimi anni, tuttavia, il legislatore è più volte intervenuto per porre un freno a questa piaga, fissando limiti e sanzioni proprio al fine di tutelare nel miglior modo possibile gli interessi fiscali dello Stato.
Definizione di affitto in nero
In primo luogo, occorre specificare cosa si intenda con l’espressione affitto in nero o locazione in nero.
La suddetta espressione si riferisce a tre distinte fattispecie:
1) i contratti di locazione non redatti in forma scritta, cioè orali;
2) i contratti di locazione stipulati in forma scritta, ma non registrati all’Agenzia delle Entrate;
3) i contratti di locazione redatti in forma scritta e registrati, ma nei quali il canone riportato risulta più basso rispetto a quello effettivamente versato dall’inquilino al proprietario dell’appartamento (cd. doppio contratto).
Effetti di un contratto di affitto in nero
Qualora si verifichi una delle ipotesi sopra elencate, la conseguenza giuridica è la nullità del contratto di affitto.
La nullità implica l’inefficacia del contratto tra le parti, il quale, quindi, non potrà produrre effetti giuridici né per il proprietario, né per il conduttore.
La nullità peraltro determina un’inefficacia cd. retroattiva, il che implica che il contratto non si considera produttivo di effetti fina dalla sua sottoscrizione.
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