Come affittare con airbnb o con altri portali di intermediazione immobiliare alla luce delle novità introdotte con il Decreto Legge 24 aprile 2017?
Affittare con airbnb: il contesto
Airbnb è probabilmente il più famoso portale online per l’intermediazione immobiliare finalizzata a mettere in contatto proprietari di immobili con potenziali inquilini ai fini della stipulazione di contratti di locazione di brevissima durata.
Il fenomeno ha, chiaramente, raggiunto una dimensione economica tale da spingere il nostro governo (solitamente poco propenso a regolamentare i servizi offerti dalle imprese innovative) ad introdurre una disciplina ad hoc, soprattutto dal punto di vista fiscale.
La preoccupazione che, evidentemente, traspare dal tenore letterale dell’art. 4 del Decreto Legge in questione è quella di evitare che vi siano occultamenti di potenziali imposte per l’Erario. Vedremo subito come si è raggiunto questo obiettivo.
Affittare con airbnb: la nuova disciplina
La nuova disciplina introdotta con il Decreto in esame (che entrerà effettivamente in vigore a partire dal prossimo 1 giugno) ha, in primo luogo, fornito una definizione dei contratti di locazione brevi, intesi come “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni”.
La definizione normativa, a mio avviso, risulta particolarmente interessante poiché qualifica tali contratti alla stregua di veri e propri contratti di locazione ad uso abitativo.
Fino ad oggi, l’affitto degli appartamenti per le vacanze era, invece, sostanzialmente regolato dalla disciplina generale in materia di locazione, di cui al codice civile, atteso che la Legge 431/1998, sui contratti di locazione ad uso abitativo, all’art. 1 comma 2 lett. c) ne aveva espressamente escluso l’applicabilità alla locazione contraddistinta dalla finalità turistica (anche conosciuta come locazione turistica).
Si dovrà valutare se i nuovi contratti di locazione brevi saranno soggetti alle sole disposizioni del codice civile (in ciò venendo, di fatto, equiparati alle locazioni turistiche) o se, invece, dovranno rispettare la rigida disciplina delle locazioni abitative.
A mio avviso, consiglierei, comunque, di utilizzare dei contratti di locazione, il più possibile neutri, e mi soffermerei, piuttosto, sulle clausole specifiche di queste tipologie di rapporti.
Ma qual è l’esatto ambito di applicazione della nuova disciplina?
Il Decreto Legge in esame, sostanzialmente, ha precisato che:
- i contratti di locazione brevi sono stipulati da persone fisiche (per cui la disciplina non può applicarsi ai contratti di locazione nei quali almeno una parte sia qualificabile come persona giuridica e, quindi, ad esempio, una società a responsabilità limitata);
- non possono essere stipulati nell’esercizio di un’attività di impresa.
Questa precisazione, a mio giudizio, si spiega con il fatto che il governo ha espressamente ricompreso nel campo di applicazione dell’art. 4 cit, anche quei contratti che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e/o dei servizi di pulizia dei locali.
Si tratta, all’evidenza, di attività che solitamente rientrano tra i tipici servizi di ospitalità di strutture ricettive organizzate, quali bed&breakfast e simili. Ciò nonostante, il governo sembra aver voluto, in qualche modo, allargare le maglie della nuova disciplina anche alle ipotesi nelle quali al mero rapporto locatizio si aggiungano delle prestazioni di servizi aggiuntive (pulizia e/o biancheria).
Non deve però trattarsi di attività imprenditoriale! Ciò significa che, ad esempio, affittare su airbnb dovrebbe essere un’attività occasionale e saltuaria.
Ma attenzione: ciò non vuol dire che le strutture ricettive non possano utilizzare airbnb o portali simili!
Quello che voglio spiegare è che la nuo
La nuova disciplina introdotta con il D.L. 24 aprile 2017, n. 50, inoltre, ha previsto espressamente la possibilità di applicare il regime di cedolare secca anche ai contratti di locazione brevi e alle sublocazioni.
Ricordiamo che, con l’opzione per il regime della cedolare secca, ai redditi derivanti dal contratto di locazione si applicherà un’imposta sostitutiva del 21%, in luogo dell’ordinaria aliquota IRPEF progressiva e delle addizionali regionali e comunali. Inoltre, non sono dovute né l’imposta di registro, né l’imposta di bollo.
va disciplina – che, come vedremo, prevede una serie di obblighi a carico degli intermediari, ma anche alcune agevolazioni per coloro che affittano – si applica solo in presenza dei presupposti sopra indicati.
Affittare con airbnb: cosa prevede la nuova disciplina?
La posizione degli “host”
Innanzi tutto, coloro che intendono affittare con airbnb potrebbero sia essere i proprietari dell’immobile de quo, ma anche gli stessi conduttori. La nuova disciplina, infatti, si estende espressamente anche alle sublocazioni.
La principale novità riguarda la possibilità di applicare il regime di cedolare secca anche a questa tipologia di contratti. Come noto, con l’opzione per tale regime, i proventi del contratto di locazione saranno unicamente soggetti ad un’imposta sostitutiva del 21%, in luogo dell’ordinaria aliquota IRPEF progressiva e delle addizionali regionali e comunali e non saranno soggetti né all’imposta di registro, né all’imposta di bollo.
La posizione degli “intermediari”
Gli intermediari che mettono in contatto locatori e conduttori, in primo luogo, saranno destinatari di specifici obblighi informativi. Dovranno, infatti, comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi per effetto della loro intermediazione.
In secondo luogo, nel caso in cui incassino direttamente i corrispettivi della locazione, saranno tenuti ad operare una ritenuta del 21% in qualità di sostituti di imposta.
La ritenuta dovrà essere effettuata sia nel caso in cui venga esercitata l’opzione per la cedolare secca, sia nel caso contrario. Nella prima ipotesi, al riguardo, si parlerà più precisamente di ritenuta alla fonte, nella seconda, di ritenuta a titolo di acconto.
Ma in quali casi gli intermediari incassano direttamente i canoni?
Per rispondere alla domanda, è necessario esaminare attentamente i Termini e Condizioni del portale utilizzato. Nel caso di airbnb, all’art. 6 punti C e D si chiarisce che con l’adesione alla piattaforma, sostanzialmente, il proprietario/locatore conferisce alla società che gestisce il portale una specifica delega all’incasso.
In sintesi, si comprende appieno quale sia l’intento perseguito dall’esecutivo:
- da un lato, prendere atto dell’esistenza di questi servizi innovativi;
- dall’altro, quello di assicurare le imposte all’Erario.
Affittare con airbnb: e il contratto?
Al riguardo, mi sembra necessario chiarire – ma si tratta di principio noto – che i portali quali airbnb solitamente precisano di essere terzi e di essere totalmente estranei ad eventuali accordi raggiunti tra proprietari/locatori ed i conduttori.
A titolo di esempio, airbnb precisa che: “Se un Ospite richiede una prenotazione dell’Alloggio dell’utente e vi alloggia, qualsiasi accordo concluso con tale Ospite è un accordo tra l’Ospite e il Proprietario, e Airbnb non è parte di detto accordo“.
Tuttavia, va ricordato che nei Termini e Condizioni del servizio sopra indicato vi sono una serie di clausole che, comunque, dovrebbero vincolare sia chi affitta sia chi alloggia (ad esempio, le clausole penali per il prolungamento non autorizzato del soggiorno).
Ciò nonostante, a mio avviso, sarebbe, comunque, consigliabile (se non addirittura necessario) che chi intenda affittare con airbnb o con servizi analoghi, rediga e faccia sottoscrivere un regolare contratto al proprio Ospite.
Nel suddetto contratto, per esempio, sarebbe opportuno provvedere a:
- regolare i servizi aggiuntivi eventualmente offerti (es. pulizia e/o fornitura della biancheria);
- prevedere eventuali versamenti a titolo di deposito cauzionale (tenuto conto che gli intermediari non si assumono nessun obbligo al riguardo);
- prevedere eventuali clausole penali per la violazione dei termini contrattuali;
- richiamare eventuali condizioni particolari applicate dal portale di intermediazione immobiliare
In conclusione, vorrei evidenziare che l’utilizzo di un servizio innovativo come airbnb, ora che ha ottenuto anche un primo riconoscimento legale ufficiale, dovrebbe essere accompagnato dalle tradizionali cautele contrattuali, onde evitare possibili contestazioni e/o problemi in futuro.
