Sublocazione e cessione di contratto: In questo post vi spieghiamo, in linea generale, la disciplina della sublocazione nella locazione abitativa, evidenziando le differenze rispetto alla cessione di contratto.
La sublocazione si può definire come la creazione di un nuovo vincolo contrattuale tra conduttore e subconduttore, senza che venga sostituita nessuna delle parti originarie del contratto. Es. Tizio concede immobile a Caio e Caio, a sua volta, concede l’immobile in locazione a Sempronio. Da un punto di vista contrattuale, Tizio manterrà la sua relazione obbligatoria con Caio. Nel caso di cessione, invece, alla persona di Caio verrebbe sostituita quella di Sempronio: si avrebbe, a tutti gli effetti, una “successione a titolo particolare nel contratto”.
La disciplina della sublocazione è stata profondamente innovata dalla Legge 392/1978. Mentre il codice civile riconosceva tale facoltà al conduttore, salvo patto contrario, con l’art. 392/1978 si è, invece, introdotto un divieto di sublocazione totale dell’immobile, in assenza del consenso del locatore.
Ciò nonostante, in primo luogo, alla luce della normativa citata, dobbiamo rilevare che è ammessa la sublocazione parziale, purché preceduta da una comunicazione con lettera raccomandata con la quale si indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto e le parti dell’immobile oggetto del contratto. La giurisprudenza, tuttavia, ritiene che il contratto sia valido anche in assenza della comunicazione preventiva (Cass. 26 maggio 1993, n. 5923).
Anche in tal caso, tuttavia, è ammesso il “patto contrario”. Cosa vuol dire?
In sostanza, si lascia un ampio margine operativo all’autonomia delle parti. Durante la trattativa individuale, si potrà, ad esempio, prevedere:
- un divieto assoluto di cessione e sublocazione totale, consentendo quella parziale;
- un divieto assoluto anche con riferimento a quella parziale;
- o, in alternativa, si potrà non prevedere nulla di specifico e, allora, troverà applicazione la disciplina di legge.
Il locatore può opporsi alla sublocazione?
Nel caso in cui l’operazione abbia ad oggetto l’intero immobile, si riconosce la facoltà di opposizione al locatore, ma solo per gravi motivi. Ciò significa che il diniego non potrà essere libero, bensì dovrà essere fondato su una giusta causa. A tal riguardo, occorrerà tener conto delle valutazioni case by case espresse dalla giurisprudenza. Ad esempio, costituiscono gravi motivi quelli attinenti alla persona del subconduttore (condizioni economiche e/o personali), mentre non saranno utilizzabili circostanze inerenti ad esigenze e necessità del locatore (Trib. Taranto, 27 gennaio 1997).
In conclusione, vorremmo porre l’accento sul fatto che sarà opportuno, in sede di negoziazione contrattuale, disciplinare con attenzione la sublocazione, valutando se richiamare la disciplina legale o se, invece, prevedere un divieto assoluto, sanzionato con penali e/o risoluzione per grave inadempimento del contratto di locazione.
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