In questa rubrica di approfondimento, analizzeremo il contratto di locazione a canone concordato, in tutti i suoi molteplici aspetti.
In questo post introduttivo, affronteremo la tematica da un punto di vista generale.
Che cosa si intende per canone concordato?
Se parliamo di canone concordato, ci stiamo riferendo ad una particolare tipologia di contratto di locazione, la cui disciplina è contenuta nella legge n. 431/1998 e in numerosi accordi territoriali conclusi dalle associazioni di categoria (es. Anaci, Confedilizia ecc.).
Cosa cambia rispetto al contratto di locazione ordinario a canone libero?
Gran parte della regolamentazione coincide, tuttavia, vi sono alcune importanti peculiarità che valgono a differenziare le due fattispecie.
In primo luogo, la determinazione del canone.
Mentre nel contratto di locazione a canone libero, il canone può, come suggerisce il termine, essere liberamente pattuito tra le parti, ciò non avviene nel caso che qui stiamo esaminando.
Infatti, in questa particolare categoria di contratto di locazione, il canone deve essere determinato entro il limite minimo e massimo stabilito nei singoli accordi stipulati a livello territoriale, a seconda della fascia in cui rientra l’immobile.
E se il proprietario, di sua iniziativa, impone un canone superiore al massimo?
Nella mia esperienza mi è capitato di tutto (anche di aver letto opzioni per la cedolare secca in contratti di locazione ad uso commerciale), non mi stupirei neanche di questo.
La legge sul punto è estremamente chiara: è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi territoriali sottoscritti localmente.
Si tratta di una tipica ipotesi di sostituzione automatica di clausole nulle: la clausola nulla (quella avente ad oggetto il canone superiore) viene di diritto sostituita con quella legale.
Cosa comporta per l’inquilino?
Il conduttore non sarà tenuto a versare il canone superiore al massimo stabilito a livello territoriale e avrà titolo per ripetere (per richiedere indietro) le somme versate indebitamente, secondo le norme per l’azione di ripetizione dell’indebito.
Si può pattuire invece un canone inferiore al minimo?
Assolutamente sì. Nella disciplina della locazione, sono previsti una serie di divieti a carico del locatore. Più precisamente, il locatore non può derogare alla legge (non può inserire clausole difformi a quanto prevede la legge) solo se a suo favore. Nulla vieta di introdurre un regime più favorevole per l’inquilino. Questo perché il conduttore nella locazione è considerato, dal legislatore, come una “parte debole” per il quale è necessaria una particolare tutela.
E se non c’è alcun accordo territoriale? Non si può stipulare il contratto a canone concordato?
Assolutamente no. Semplicemente si applicheranno gli accordi sottoscritti in comuni analoghi. Più precisamente, “nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione”.
Clicca qui per l’approfondimento sulla durata del contratto di locazione a canone concordato.
L’immagine del post è stata realizzata da Rental Realities, rilasciata con licenza cc.
